成都未来房价的分化方向

成都未来房价的分化方向

成都房价admin2020-06-06 13:57:0511871A+A-

  我们总说成都的房价便宜,一直都低于全国水平,新一线城市排名“第一”的城市,房价居然排到全国第二三十名。单从房价上看,确实偏低,但是既然城市那么好,又怎么会偏低呢?

  70/90政策:2006年,“国六条”要求90平米以下的房子要占到70%以上。

  2008年,成都出台政策,在《成都市规划管理技术规定》中要求,三环以内原则上不批多层用地,绕城以内不批别墅用地,成都一二圈层住宅容积率基准为4.0。

  提高容积率的原因有两个,第一是因为当时的领导觉得成都建筑低矮,需要通过拔高建筑高度,提高城市形象;第二是保护18亿亩耕地红线,集约化使用土地。

  就在这时,又恰逢当时全国“偷面积”风潮盛行,记得最早是从深圳传到成都。当时成都的每一个项目都要有赠送面积,否则就会被嫌弃,少则10多平,多则一百多平,最具代表性的是四海逸家,90平米的房子赠送下来可以达到200平;中德英伦联邦89平的赠送下来也可以达到130平。

  偷面积的方式有很多种,比如把卧室或者客厅报建做阳台、把景观阳台设计成错层挑空、把生活阳台报建做花池、6米挑高只算一层面积,买一层送一层等等。在本来已是4.0高容积率的成都,将实际容积率推高到5.0甚至更高。

  三个政策叠加导致的结果是,这期间成都生产了大量小户型、居住密度高、一栋楼多个单元,高梯户比的房子。类似于合能珍宝琥珀、锦江城市花园、滨江和城的小区比比皆是。

  当然这样也不是一点好处也没有,高容积率让成都能保持住宅供应量巨大,房价一直维持在低位。剩余土地充足,成都在这8年时间里,省下了很多土地,直到现在绕城以内可开发的住宅用地依然很多,加上成都大平原,可以说成都根本不缺土地。

  2017年在《成都总规》中明确提出降容(历时8年),“全面降低中心城区基准容积率,调整后核心区4.0,一般地区3.0,核心地区2.0。”开始降低容积率,打破原先4.0容积率的限制。

  最直观的感受就是最近三年土地拍卖中,普遍为2.0-2.5容积率的土地。也就有了大量的低密度、改善型、低梯户比的纯板式小高层、洋房,甚至别墅出现在市场上。住宅品质较之前大幅提升。例如蔚蓝卡地亚花园城、金茂府。

  降容以后,在成都的五年发展规划中也提到“稳步调整住房结构,支持开发企业可发建设大套型、高品质商品住房。”,“引导首次置业住房需求购买二手住房解决住房问题”。

  至此,因为新拍地块容积率低,市场上绝大部分新盘都被规划成大面积的改善户型,甚至一些根本不适合做改善盘的地块,也被做成了高改定位。刚需能够买的新盘越来越少,只剩下之前拿地早的楼盘和近郊的楼盘还有一些小面积的户型。

  比较极端的是,高品质低密度的楼盘,比如保利贝森公馆,中海金沙府价格可以是周边老破小的两倍。享受的配套完全一样,地段可以说完全一样,唯一不同的只是房子的品质,价格就可以差一倍。

  到底差在哪里,因为居住的舒适度完全不同,其次是居住的人群不同。以后的分化还会越来越严重。

  我们常常都有这样的认知,比如新拍了一块地,楼面地价11000,如果加上建筑成本,各种税费成本,加上开发商保持合理利润,房价肯定在2万以上。你会觉得旁边的二手房也要涨价,也能卖两万。

  其实不然,原因是我们忽略了这块地的容积率只有2.0,而旁边二手房是十年前的高密楼盘,容积率是4.0,产品是不同的,价格自然也不同。价格对比的本质是价值,必须在同品质楼盘之间才有参照价值。

  2.0的容积率可以做出纯洋房、小高层+别墅,但4.0的容积率只能做出高层。很明显居住舒适度是完全不同的,以后的房子会分化,同地段不同产品之间差别越来越大。

  (容积率:是指一个小区的地上总建筑面积与总用地面积的比值。也就是说单位面积土地上所盖的房子的多少。容积率越高盖得房子越多,楼栋越多也就意味着越密,楼间距越小,可用于绿化的面积越少,反之。)

  高密度的楼盘其实只值这么多钱,因为第一产品缺点导致居住舒适度不足,第二市场存量巨大,第三楼龄越来越长进入贬值期。

  影响居住舒适度有三个要素,景观、朝向和户型。以前高容积率的房子,经常有握手楼、夹缝景观、朝西朝北、单面采光不通透的户型,价格低也是正常的,更何况供应量这么大。

  板块的分化:优质版块占有优质资源,有资源就有价值。优质版块有两个共同的特点,首先要在板块发展之初有统一的规划,最好是白纸作画,区域内没有老房子,保证区域形象。其次有城市资源倾斜,比如地铁这样的重大资金投入,以及规划有学校、商业中心。

  看好的成熟优质板块:金融城、攀成钢、大源、东湖、金沙、万象城、建设路、三圣乡、武侯新城、外光华、大面、光华大道、南湖板块。正在崛起的新兴板块:秦皇寺、新川、锦江生态带、麓湖、金融城三期、东安湖、华府等等。

  品质的分化:以后越来越多的房子容积率只有2.0-2.5,大平层、南北通透舒适度更高,相比之前动辄4.0的容积率,舒适度也成倍提升。相较于容积率高的楼盘,升值空间也更大。

  房龄的分化:从1999年成都房地产正式起步算起,到现在已经20年,产品设计也在不停的迭代,越老的产品逐渐在变得老旧中失去竞争力。一般房屋超过十年以上就开始跟不上平均涨幅,品牌开发商的楼盘时间略长。

  最近很多购房者看到二手房成交放量都担心成都房价再次大涨,我认为不必担心,房住不炒绝不是说说而已,限购不会动摇。今年大概率是稳,整年下来可能会有小涨,是正常的。

  截止今天仅贝壳平台约有10.5万套存量二手房,按照贝壳占成都60%的房源量市场份额,成都约有17.5万套二手房。按照以往成都每年二手房成交套数10万套计算,即使一套都不增加的情况下,也可以消化1年零9个月。

  对比17年10月房价上涨时的数据,当时仅有3.3万套,也就是说存量二手房增加了5倍。

  而且最近存量还在以每天400套左右净增,房价要涨先要消化到没有净增,在房源逐渐减少的情况下,才具备涨价的基础条件。

  成都还有个问题,换房的主力是之前手上有房的群体,要把手上小户型的房子卖掉去换改善房,换房需求非常强烈,急需置换。他们才是购买出价能力最强的核心力量,但是,手上的二手房如果卖不掉,就换不成。只有刚需买了他们的房子,才能去买改善盘。所以最后决定他们更否换房的是购买刚需首套房的购房者,是否能接受这些二手房的价格,才是连锁反应中最关键的一环。

  至于新盘的价格受限价、高地价影响,是偏离市场的,偶然性很大,不太具备参考价值。

  未来随着产品的不同、板块的不同、房龄的不同、人群的不同,房价会有越来越明显的分化,购房者更需要慧眼识珠,要有挑房的专业能力,随着房价趋稳,精细化买房的时代来临!

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