重磅!未来5年成都房价走势哪些区域房子多?官方规划出炉

重磅!未来5年成都房价走势哪些区域房子多?官方规划出炉

成都房价admin2020-06-06 13:56:5711812A+A-

  成都中心城区包括11个区,传统的老城区有5个,即第一圈层包括金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区。后来,成立了高新区和天府新区,均属于经济区而非行政区,但房价统计依然把高新区纳入了主城区。今年7月份,第二圈层新都、郫都、龙泉驿、温江、双流和青白江以及高新区和天府新区两个特区均被纳入到中心城区。

  成都有意打造老城区和天府新区两个双核中心,所以天府新区尽管从地理位置上算二圈层,但房价涨的最快。

  如上面链家的二手房房价板块图,高新和锦江均价最高,成都房价目前领头的绝版金融城、攀成钢3万+ 、 稀缺板块东湖、大源2.5万+ ,三环舒居板块2万+ 。我找了几个二手房小区,对比了去年调控前和调控后至今的房价涨幅。整体而言,从去年10月到现在,二手房涨幅已经翻倍了。

  1、高新区金融城,是成都房价最高的片区,该片区最贵的小区南苑小区B区, 08年的盘,4室2厅 203.01平米,2016年3月1日成交价,328万,1.6万/平米。到10月份,同户型成交515万,单价2.5万/平米,最新成交是9月22日,总价717万,单价3.5万/平米。此轮行情启动到目前,已经上涨1.18倍,而去年调控以来到目前,上涨了40%。

  2、锦江区,东湖,翡翠城二期 3室2厅 152.4平米,今年9月26日,成交总价412万,2.7万/平米,同户型,去年9月6日,成交218万,单价1.56万/平米,去年1月份也是1.5万左右的价格。

  沙河堡片区,万科金润华府 2室2厅 65平米,2012年的盘,去年1月1日成交1.29万,83.8万/平米。去年9月24日,成交90万,单价1.39万/平米。今年9月25日成交价,160万,单价2.4万/平米,同户型。去年调控前没怎么涨,调控后补涨,也快翻倍了。

  3、金牛区,西岸观邸 3室2厅 92.89平米,2013年的盘,今年9月28日成交的158万,单价1.7万/平米,同户型,去年10月6日成交96万,单价1万左右,去年1月份,成交价大概九千上下,所以也是去年调控前比较稳定,调控后反而快速上涨70%。

  4、天府新区,麓山国际半月湾 2室2厅 98.12平米,2013年的盘,今年9月19日,170万,单价1.7万,去年9月份,单价八千多到一万都有,去年初,大概六七千。此轮行情启动以来,涨幅已经不止翻倍。

  因为8月份之后,成都新房很多要求全款,所以将不少资金不足的人挤向了二手房市场,最近两个购房者向樱桃小房子讲述了他曲折的买二手房经历:

  1、我今年7月份开始关注房子,想买个一般的小户型学区房,看的第一套,都到房东家里面准备签合同了,突然房东说不卖了,她女儿不同意卖;看的第二套,房东要全款,我同意,犹豫了半天,房东的妈说不卖了; 看的第三套,房东要全款,我也同意,结果说被其他人抢先了;看的第四套,房东国庆节前就拖着,说要10月底去了,不知道那时候又有啥变数,而且还说好几个人等。那天有个中介在说有个房子,不过单价到1.4了,很老的房子,光线也不好,涨幅较去年同期50-60%,眼睁睁看这房价一步步往上爬,还抢一样的。我开始怀疑人生。

  2、一环内看学区房。03年左右的房子,6月30平50多万,老公喊观望,家里意见不统一就作罢。今天挂牌80万,中介喊去看房时,临时调整为85万。今年7月还错过宽窄巷子附近34平全款70万一楼的房子。看了两次以后彻底放弃。中介十几个各自带自己的客户看一套房子,起码30、40人,直接抢。

  但受到政府限价,新房二手房价格倒挂现象明显,导致房企不愿以政府指导价开盘,干脆捂盘不卖。市场供给量反而少了!

  上述图表在售的虽然指导价明显低于周边楼盘价,但房企脑洞大开曲线救房,采用渠道费,茶水费,虚高的装修费等方式,变相的加价,加上这些成本,最后的售价,跟限价不限价没多大区别,对刚需而言反而增加了购房成本,因为这些变相的收费,都需要全款支付,不能贷款。

  有的房企为了规避政府催促开盘,甚至想出了丢失预售许可证的奇葩理由。还有房企自己举报自己的违规行为,以拖时间延迟开盘,真是醉了。

  二圈层中,高新区和天府新区最先领涨,一路高歌猛进,在短短的四五个月内就跳涨了1倍多,老城区、双流去年9月下旬开涨,目前片区均价已经到了1.1万/平米,剩下的新区温江、龙泉 、郫县、 新都,今年才开始补涨 。普遍都已经上万了。

  1、高新区,北大颐和翡翠府 ,从2016年5月份的8000元/平米,9月份涨到15000元,10月底涨到18000,涨1万块,1倍多。

  中德英伦联邦,2016年5月还是8600的价格,7月涨到11500,9月涨到14500,10月涨到18000,5个月的时间,涨了近1万块,1倍多。

  2、天府新区,新鸿基悦城,2016年8月还是7300,9月10日涨到9000,9月26日涨到13000,11月7日涨到15000,因为限价,一直到今年9月也只有16000。

  3、老城,锦江区,恒大都汇华庭,2016年1月到9月一直是2万,到10月9日就涨到2.3万,今年3月涨到2.7万,之后限价没变,复式3.5万。

  吉宝凌云峰阁,2016年1月到9月23,一直是1.65万左右,9月29日开涨2.2万,今年3月涨到2.4,7月涨到2.8,10月19日涨到3万,从去年9月一路涨下来,也涨了80%。

  4、新都的富力桃园,2016年5月清水价4500元/平米,而今年最新9月份卖的均价是8200元/平米,一年多时间,涨了3700,涨幅82%。

  4、龙泉百悦城,2015年11月均价五千,2016年9月底,10月上旬,价格都是6100元/平米,今年3月均价7800,上涨56%,后续一直捂盘未开。龙泉的炒作水分很大。

  8月份之后,成都新房即使全部要求全款购房,开盘也必遭疯抢。但是新房位置普遍都不在中心的市区,新区较多,核心市区几乎没有新房在售了。

  从成交量来看,根据锐理的数据,2016年,大成都的新房住宅成交面积为3288万平米,成都勇夺全国榜首。而供应面积只有2467万平米。

  今年1-9月,大成都新建商品住宅均价8516元/平米,成交量为2075万平米,但供应量只有1538万平米,供给量已经连续两年大幅低于成交量,也造成了市场上供不应求的局面。

  今年以来成交量同比降低,并非是调控产生了效果,主要是因为能卖的新房基本卖光了,剩下的基本都是远郊的,供给量下滑导致的成交量下降。

  而成都中心城区的价格就比整体均价要高不少了,9月末的均价已到13866元/平米。同样是供不应求。

  1、本人出于改善型需求,于今年二月底卖掉了成都北三环内一套67平米的房子蓝光花满庭,只挂出去十几天就成交了,成交价70.4万。现在十月初,同套房要卖100万左右。 卖房后准备买新房,结果看上的楼盘一拖再拖,后来发现作为按揭户的我根本连选房资格都没有,找过一点关系,回话是:现在连街道书记都拿不到房,行情太火爆。二手房暴涨得离谱,不想考虑,于是生活的幸福感陡降。

  2、本人于今年7月底交了20万,打算去西三还外一个叫融创观玺台的楼盘排号,结果微信选房当天,点进去几乎已经被全款先选房的一抢而空了。然后过了一段时间就有中介打电话,说还有房源,问考虑不,但要加价二十几万。看上那套137的户型房价备案只有195万,但精装修费四十几万,个人看了样板间,估计只值几万块钱的装修费。

  成都从2016年10月1日开始出台调控措施,此后多次补刀,政策上,限购限贷限售都没有缺席。中心区除一区外全部限购2年,新房二手房要求限售3年,限购区二套房首付6成,个别区7成。

  其实从上面梳理成都新房和二手房发现,成都二手房房价以及部分区真正启动行情,是在去年十月份调控之后,2016年6月到10月,高新区、天府新区最先启动行情,四五个月时间已经翻倍,但二手房涨幅不大。其余地区房价涨幅偏小,大多只有20%左右。

  成都在去年10月份出台限购,但大部分地区涨幅不大,今年成都其余片区还是有补涨的需求。

  通常,限购普遍限不住省会城市的购房名额,因为省内买房的人居多,请人弄名额是轻而易举的事,而限贷也限不住,因为整体资金面宽松,各种首付贷、消费贷可以补充资金不足。

  这一轮全国普遍都在暴涨,以深圳为龙头,从行情启动到平稳,标志就是整个城市的房子价格至少都翻倍,少数新概念炒作的地区翻两倍。其余跟着暴涨的二线城市如厦门、合肥、苏州、天津等地房价也是翻倍后才逐渐平稳。

  要知道,同一个城市,不同的片区,虽然房价有差异,同一个片区,房子也因为新旧和品质价格会有差异,但购房者或者投资者会不断寻求洼地,然后填平,整体而言,同一轮行情中,涨幅都会在原来的基础上翻倍,只是有些配套后发的地方,涨幅会偏大,而落后的地区涨幅稍微低20%左右,但不至于其他地方翻倍了,我这里只涨40%,聪明的资金一定会去填补这个差距。

  今年4月份成都市提出东进西限北改南拓中优方针,紧接着开始总体规划修编,直接把中心城区从四环扩张到了五环,中心城区由6个(5+1)区扩张到12个(10+2)区,近郊(五环内左右)房屋均价持续上涨。

  据成都当地人向我反映,国庆前所有近郊土地拍卖楼地面价都突破了一万。有的地方甚至出现地价与新房房价倒挂,比如大面镇新房价格1万左右(由于限价,二手房价格已到1.4万左右),最近土地拍卖楼地面价已经达到1.1万,导致最近都在传大面房价要涨到2万,集体看涨。

  日前,《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》(以下简称《五年规划》)先后经市政府常务会和市委常委会审议通过。今日,蓉城政事对《五年规划》进行独家发布和解读。

  ? 房地产业保持稳定增长,增幅与GDP基本同步,房地产业增加值占GDP的比重保持在5%~6%之间;

  ? 居民居住水平持续提升,期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右;

  ? 居民住房可支付性指数保持合理水平,住房使用率更趋合理,商业办公用房利用率稳步提高;

  ? 期间全市新建城市房屋2.7亿平方米;其中住房160.6万套、1.7亿平方米,商业办公用房0.35亿平方米,其他房屋0.65亿平方米。

  《五年规划》要求,深入推进供给侧结构性改革,实行租售并举。根据城市总体规划和人口规划,结合城市有机更新、住房保障等情况,科学制定年度建设计划。年度建设计划根据人口变动、经济发展、房地产市场走势等实际情况进行中期评估和修订,修订后计划报市政府批准后实施。

  从2017年到2021年,全市计划新建城市住房共计160.6万套,确保商品房供应量充足。其中商品住房(含人才公寓、产业园区配套住房)103.86万套。

  而住房建设面积未来几年间也将逐年递增,2018年为3367万平方米,2021年达3505万平方米。

  同时,成都将切实强化用地保障。依据土地利用总体规划和房屋建设计划,优先保障保障性住房、人才公寓和产业园区配套住房供地。

  立足于支撑产城融合和职住平衡,增加新建商品房供应规模,适度超前、加快推进房地产业发展。

  立足于降低开发强度、建筑尺度、人口密度和提高产业层次、提升城市品质,减少房地产开发建设总量,控制新征土地上市规模,优先保证棚户区改造等旧城改造存量土地上市出让,支持产业转型升级,控制建筑容积率,促进人口有序疏解。

  成都还将把商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩,针对“东进”、“南拓”、“西控”、“北改”、“中优”等区域,实行差异化供地节奏把控。例如:

  为稳步调整住房结构,成都将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房,主要满足改善性需求,确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。

  进一步激活二手房市场,降低交易成本,引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题,稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。到2021年,全市二手住房交易的占比将达到43%。

  成都将整合市属国企资源组建国有房地产投资运营公司,负责公共租赁住房、人才公寓、拆迁安置房等政策性住房和功能性地产建设,并按照产城融合的理念,在园区周边配建商品住房或政策性住房,解决产业工人居住问题,促进职住平衡。

  《五年规划》提出,鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作,出租待售商品住房,鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销,稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  鼓励金融机构为住房租赁企业提供定向金融产品,鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力。

  为积极应对人口老龄化趋势,成都将发展以医疗服务、休闲健身、医疗旅游、养老养生等产业为核心的养老健康地产,鼓励房地产企业与专业医疗机构合作,支持新建小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓。

  依法依规适度发展主题公园、休闲度假区、产权酒店等多种旅游房地产项目,着力培育旅游新型业态。构建一批有特色、低成本、便利化的创客空间。

  鼓励企业利用已建成或在建的非居住建筑,依托中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地,开发建设文化创意地产。

  如何防止房地产市场大起大落?《五年规划》中提出,要切实加强需求侧综合管理,稳定市场运行。包括:

  以供求关系为导向,因区施策,实行差异化调控政策,支持合理住房需求,遏制投资投机炒作,引导需求稳步释放,防止市场“大起大落”。

  在棚户区改造等城市有机更新中实行实物安置和货币补偿相结合,以货币补偿为主,在征地拆迁中大力推行货币化安置,在住房保障中实行租金补贴为主的租、售、补三位一体保障体系,鼓励被拆迁居民和住房保障对象通过市场自主购买、租赁住房。

  市场供求偏紧、房价上涨幅度超过城镇居民人均可支配收入增长幅度时,国有房地产投资运营公司加大住房建设和房源筹集力度,以市场方式向被拆迁居民和保障对象定向出售、出租,全面满足需要。市场供过于求、商品住房库存偏高时,国有房地产投资运营公司可向社会采购商品住房、二手住房作为储备房源。

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